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近期房产形势分析

楼层直达
级别: 新手上路
最近整个房产市场出现了新情况,论坛里面一个网友在之前《给自己充电先,买房基础知识+案例分析》这篇帖子里面提出了非常实际的一些问题,这些问题正好是现在很多朋友非常关心的话题。我想借这个问题跟大家讨论一下。问题如下:

“楼主这些说法在什么时候说都可以,楼主能根据当前的情况说说最近买房的利弊么?
考虑以下情况:
1全世界范围内经济前景黯淡,大部分人投资谨慎
2 股市低迷,澳洲股市也一样
3  澳币对人民币汇率降低
4 澳洲房价虚高,有人分析过大约高出约40%
那么问题是从现在到年底,房价的升降情况如何?这个可能是大家最关心的问题!”

首先我想感谢他/她诚挚的建议,说得非常好。

在 《给自己充电》一文中的内容就像上面这位朋友说的一样,什么时候说都可以。但是这些最简单最基本的知识,恰恰也是最重要的。一些人也许已经具备了这些知 识,他们在买房之前会做一些功课,但是生活中很多朋友在买房的时候其实是没有一个基本认识的,而每个人,每个时间段的情况都不一样。所以要先有基本的认 识,然后具体问题具体分析。

我以个人的角度来简单分析一下现在的情况,如果有说的不对的地方请多指正,一起探讨,仅为个人观点:

1全世界范围内经济前景黯淡,大部分人投资谨慎

全时间经济前景暗淡这个话题其实就是经济体系里面周期的问题,一个经济体系的周期是:

Expansion (扩大) —— Crisis (危机) —— Recession (暗淡) —— Recovery (恢复)


而现在澳洲经济在什么位置呢,07年金融危机以后到现在逐步从Recession 进入到了 Recovery这个阶段 (From Big Australia 2020)。我们知道金融和政治是无法精确估计的,而做这个依靠的是澳洲的人口增长,经济体系,整体需求,和税收。澳洲房产在07年整体世界经济不好的时候的Performance是怎样的呢?整个世界特别像美国的房产都在跌,而有两个国家还在持续上涨:澳洲和中国。这个是因为澳洲政府对于房产的整体调控,以及本身的金融体系。澳洲是以实体经济为主,而且金融体系相对于美国还比较特殊,相对更稳定和独立。

而通过上面的流程图看到如果现在Recovery阶段,过后一步是怎么样呢,Expansion!简单来说,我相信大部分人都会逆向思考,那越是不好的时候代表什么呢,机遇!而不是每一个人都抓得住的,每一个人敢去做决定。确实也是,这个世界大部分的财富还是在少数人手上。

2 股市低迷,澳洲股市也一样

股市就像《给》一文中第一个案例,我用身边的朋友一个做股票一个做房产的来对比。当然不是绝对,只是对比这个成功的概率。

炒股厉害的人一样赚很多钱,就像巴菲特,他是少数人中佼佼者。很多人都崇拜巴菲特,但是有多少人知道巴菲特其实不是简简单单买卖股票而已,他其实做的是上市公司的买卖,不是普通人有能力做得到的。而大多数的人,有多少能在股市上赚钱呢?

我相信我们都是普通人,投资的时候还是希望选择风险小、回报相对高的。土地资源是稀有资源,只能是越来越少的。你今天可以花这些钱买到离city假设 30分钟,以后同样的价值就只能买到更远的地方,这很现实也是未来城市发展的趋势,无论是资本主义社会还是社会主义社会,无论是澳洲还是中国。以后的趋势永远是越来越远或者是越来越小的户型,澳洲未来发展还是需要更多的移民的。

现在我们可以看到澳洲移民政策在收紧,是澳洲不需要移民了吗?很多人认为留不下来决定回国,客观来说确实是很多人毕业只能选择回国。但是投资移民数额减少了 吗?雇主担保移民移民呢?独立技术特别是高技术移民呢?投资移民在今年还增加了一些配额。趋势就是澳洲希望留下的是高技术有能力的人,或者是有钱的人,澳 洲不需要的是低学历做的是跟低层次工作的人。根据Big Australia Debate (澳大利亚未来50年发展计划的draft plan) 上介绍,澳洲在2040年人口会增加到3600万 —— 4000万。现在澳洲2200万人,几乎要增加近2000万人,虽然这是个draft plan (草案),但是可以看出未来的大趋势。即使没有增加2000万人,1000万的增长也是很大的数目,足够继续扩大澳洲房地产市场的需求。

未来会怎样呢?我们谁都无法准确估计,但是我们能够看到的是大的趋势。而房产投资的最终目的是什么,如果有朋友经常参加当地鬼佬的讲座你们可以明显发现永远环绕一个话题: Retirement (养老)。台下的听众不乏有律师、医生、工程师等高薪职位,他们一样考虑的是今后养老的问题。单靠养老金 (Pension) 够吗?10年前7个纳税人养一个老人,现在5个纳税人养一个老人,未来10年以后呢 (还有通货膨胀) …… 这就是为什么要投资

现在股市并不是很好,相对于更稳定的房市你如何选择呢?


3  澳币对人民币汇率降低

(仅为图片,不代表真实汇率)

澳币对人民币汇率降低,我想对于留学生或者是需要从中国汇钱过来的人应该是好事吧。但是需要注意的是什么,大部分人都会说“再等等,可能还要降,我要等到最低点。”

举自己的例子:07年澳币最低的时候4.2左右,当时我让家里面汇钱过来。我爸说,等到4.0再换,肯定还要降。大家还记得4.2的时候维持了几天吗?一天!然后唰的短短一周涨到了5.2多,这个时候家里面看到形势真的不对了,不得不换钱。

说明了什么,汇率是很难预测的,连经济学家都无法预测。身边的这样的例子很多很多,给大家的建议就是:汇率难测,房价可测。更重要的是,好位置、好户型、好价格可能就错过了。回头再算汇率,你说哪样划算呢?

4 澳洲房价虚高,有人分析过大约高出约40%

那么问题是从现在到年底,房价的升降情况如何?这个可能是大家最关心的问题

房价虚高,高出40%的说法先不说这个数据的正确性和准确性。我们可以先分析最基本的社会现状:就是澳洲房价有没有泡沫的问题。我想很多学经济的朋友可以比我这个外行更科学的解释“泡沫”的意义,而我用最简单最直接的方法来解释 ——“泡沫”。泡沫意味着什么:房屋空置!最近正在整租房子的朋友们,你租房的感觉是什么呢?首先很难租到,房少,其次还要跟人抢,特别是在一些好一点的区,你们有没有这样的经历呢?


整个悉尼的房屋空置率是多少,1.4% (看如下澳洲新报的报道),西区空置率几乎为零。再相对比一下中国,很多买房是不出租的,因为租金很少,2、300万 人民币的房子的租金可以忽略不计。买了房就是直接空着等着升值,这个就是所谓的“泡沫”。接下来一个又一个政策出来抑制房价过快增长,但是中国的房价会跌 吗?答案也是不会跌也不敢跌,因为整个房地产是经济的支柱,关系到千千万万人的利益和社会的稳定。假设房价一下垮了,人们真的会买房吗?相反跌了人们更不敢买。

然后澳洲房价对比中国上海、北京、香港,以及新加坡等等,真的是算便宜了。如果按工资比例来算,我一个香港的朋友告诉我 (他在世界500强HP香港分公司工作,年薪是26万港币,在同龄人来说已经很高了。P.S.香港平均工资水平8699港币一个月,年收入10万港币。 来自SoSo问问网),一套两居室在香港要300万港币。他的收入在香港要用14年的薪水养一套房,而现在只需要用9年(现在年薪大约7万澳币左右)就可以养同样户型大小的房子,而且房子质量更好。

现在澳洲的租房市场非常强劲意味着:首先房源少,其次需求量大,但是澳洲房屋的开工量小,大家都知道澳洲政府办事效率慢,macqurie (麦考瑞)的铁路一修就8年,一个房子开发至少5年以上。看到这些我们再来思考房价是否真的虚高吗,甚至会跌吗?我想你们已经知道答案了。

上面只是我从业多年的个人观点和感受,并不是怂恿大家买房。我还是建议买房要合理投资,科学买房,切合自己的实际情况。我希望能够通过这些让身边的朋友每一个客户都能够从房产中有收获,生活更美好。有什么问题可以随时跟我沟通。谢谢支持~


[ 本帖最后由 tanward 于 2011-9-6 15:04 编辑 ]
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